تفکیک آپارتمان بر اساس گواهی پایان کار ساختمان صورت می‌گیرد و قوانینی برای آن تعیین شده است که دستورالعمل تفکیک آپارتمان نام دارد. در این تفکیک، وضعیت تراس، بالکن، پارکینگ و انباری ها و همچنین وضعیت مشاعات ساختمان تعیین می‌شود. راه پله می‌تواند اختصاصی و یا مشاع باشد. بالکن، تراس، پارکینگ ها و انباری های اختصاصی، خصوصی هستند یعنی جنبه استفاده عمومی ندارند و بنابراین جزء مفروزات ساختمان هستند. حیاط، حیاط خلوت، درز انقطاع، محل عبور کانال کولر و لوله بخاری داخل فضای آپارتمان، جزء مشاعات هستند؛ از این رو، مساحت آن‌ها، جزء مساحت آپارتمان اختصاصی محاسبه نمی‌شود و در بخش مشاعات ذکر می‌گردد.
دستورالعمل تفکیک آپارتمان چیست؟
اگر شخصی در زمین خود چند واحد آپارتمان بسازد (مثلاً در 200 مترمربع زمین، 5 طبقه 2 واحدی ساختمان بنا کند)، پس از اتمام کار ساخت و ساز، برای فروش و واگذاری هر یک از واحدها باید سند تفکیک شده بگیرد، تا به هر خریدار، سند رسمی مجزا و واحد آپارتمانی تعلق گیرد. به این کار، تفکیک آپارتمان گفته می‌شود.
دستورالعمل تفکیک آپارتمان مجموعه قوانینی است که در مورد قسمت‌های اشتراکی و اختصاصی آپارتمان‌ها، در 30 بند قوانین و توضیحاتی ارائه داده است. قوانین تفکیک آپارتمان به این لحاظ به صورت دستورالعمل صادر شده تا ادارات ثبت اسناد و املاک با رعایت آن اقدام به تفکیک آپارتمان نمایند. تفکیک آپارتمان ها بر اساس گواهی پایان کار آپارتمان صورت می‌گیرد. اگر گواهی پایان کار آپارتمان شما، با وضع حال آپارتمان تان منطبق باشد، قید مدت اعتبار در گواهی و انقضای مدت آن، مانع عملیات تفکیکی نخواهد بود. در ادامه، دستورالعمل تفکیک آپارتمان در مورد راه پله، تراس، بالکن، پارکینگ و انباری بیان شده است.
دستورالعمل تفکیک آپارتمان در مورد راه پله
به پلکانی که در فضای بسته ساخته می‌شود، راه پله می‌گوییم.
راه پله‌ای که منحصراً مورد استفاده یک آپارتمان است، چنانچه عملاً جزء محدودۀ آپارتمان باشد و محصور و درب آن در راه پله مشاعی باز شود به نحوی که بتوان حدود آن را جزء محدودۀ آپارتمان محسوب و تعریف نمود و در پروانه ساختمان و گواهی پایان کار مساحت آن جزء آپارتمان قید شده باشد، جزء آپارتمان است. در غیر این صورت، جزء مشاعات محسوب می‌گردد.
واحدی که در زیر راه پله احداث شده است، در صورتی می‌توان به عنوان واحد مستقل در صورت مجلس تفکیکی ذکر نمود که در گواهی پایان کار به عنوان یک واحد منظور شده باشد، در غیر این صورت پس از استعلام و تأیید شهرداری می‌توان اقدام نمود.
طبق بند 13 دستورالعمل تفکیک آپارتمان، در آپارتمان های دوبلکس، مساحت راه پله مابین قسمت تحتانی و فوقانی، جزء تحتانی محاسبه می‌گردد. بنابراین، نیازی به احتساب مساحت آن برای طبقه فوقانی نیست. حدود و مشخصات قسمت های تحتانی و فوقانی باید جداگانه و جمعاً به عنوان یک واحد تعریف شود (در صورت مجلس تفکیکی).
برای محاسبه مساحت مفید واحدها، مساحت مشاعات جزء مساحت واحد محسوب نمی گردد. نکته اصلی در محاسبه این مساخت واحد، محاسبه سطح دیوارها است. به لحاظ قانونی، سطح زیر دیوارهای داخلی واحد و دیوار مشترک با مشاعات (مثل نورگیر، راه پله، آسانسور، فضای پارکینگ و دیوار جدا کننده واحد از فضای بیرون، جزء مساحت مفید واحد محسوب می شود و مساحت زیر دیوار مشترک بین دو واحد به صورت مساوی بین دو واحد تقسیم می‌گردد.
دستور العمل تفکیک آپارتمان برای راه پله
بالکن و تراس در دستورالعمل تفکیک آپارتمان
پیش از آنکه به سراغ دستورالعمل های تفکیک آپارتمان در رابطه با بالکن و تراس برویم، خوب است تعریفی از این واژه‌ها داشته باشیم و تفاوت هایشان را بدانیم. بالکن، تراس و ایوان، همگی جزء “فضاهای نیمه باز” ساختمان‌ها محسوب می‌شوند. فضاهای نیمه باز، فضاهایی هستند که در ارتباط با هوای آزاد قرار داشته و امکان دسترسی از داخل ساختمان را دارند. جمع آوری و هدایت آب باران و برف در تمام فضاهای نیمه باز الزامی است، اما هدایت و تخلیه آب های این فضا به سطح معابر عمومی مجاز نیست. هر یک از این فضاهای نیمه باز یعنی بالکن، تراس و ایوان، ویژگی و تعریف خاص خود را دارند که در ادامه بیان شده است.
بالکن
بالکن سطحی است که از دو یا سه طرف بطور مستقیم در مجاورت هوای آزاد قرار گرفته است و زیر آن به وسیلۀ فضای بسته‌ای اشغال نشده باشد. چنانچه عرض بالکن کمتر از 0.5 متر باشد، بالکن کم عرض نامیده می‌شود. بالکن های با ارتفاع بیش از 70 سانتیمتر نیاز به جان پناه و یا نرده دارند. ارتفاع جان پناه یا نرده می بایست 1.1 متر باشد.
تراس
تراس از دیگر فضاهای نیمه باز ساختمان‌ها است. سطح روبازی (بدون سقف) از ساختمان است که بام بخش هایی از طبقه زیرین می‌باشد.
ایوان
ایوان فضای نیمه باز مسقف (سقف دار) است که از یک طرف با هوای آزاد به طور مستقیم ارتباط دارد. برای نورگیری فضا از طریق پنجره واقع در ایوان، سطح باز نمای ایوان مقابل پنجره در هر طبقه نباید کمتر از یک چهارم سطح کف سرپوشیده شده به اضافه دو برابر سطح نور گذر الزامی فضای سکونت مجاور باشد. عرض (عمق) ایوان نباید بیشتر از دو برابر طول (نمای) آن باشد.
تفاوت بالکن، تراس و ایوان
دستورالعمل تفکیک آپارتمان در مورد تراس
تراس یا ایوان (بالکن غیر مسقف) به آپارتمانی تعلق دارد که راه دسترسی دارد و نیازی به درج در صورت مجلس تفکیکی ندارد. چه در مجوز پایان کار به آن اشاره شده باشد، چه اشاره نشده باشد، جز آپارتمان محسوب می‌شود و مساحت آن بر مترمربع محاسبه می‌شود.
تراس یا ایوانی که در فضای حیاط یا شارع پیشرفتگی دارد، اعم از اینکه در گواهی پایان کار هم منظور شده یا نشده باشد و راه دسترسی به آن برای سایر طبقات وجود ندارد و عرفاً هم جزء بنا است، متعلق به آپارتمانی است که به آن متصل بوده و دارای دسترسی می‌باشد. اما نیاز به ذکر حدود در صورت مجلس تفکیکی ندارد و باید بعد از تعریف آپارتمان، جمله به انضمام تراس یا بالکن غیر مسقف به مساحت (x) متر مربع قید گردد.
تراس هایی که راه عبور جداگانه دارد و سقف بام طبقه زیرین است و تأسیسات روی آن نصب است، طبق گواهی پایان کار با مساحت، می‌بایست در قسمت مشاعات ذکر شود.
حق استفاده از کف تراس با کدام طبقه است؟
طبق دستورالعمل تفکیک آپارتمان، قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده و یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده، از قسمت های مشترک محسوب می‌شود. مگر آنکه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد. بنابراین، می‌توان حق استفاده از کف تراسی که سقف بام طبقه زیرین و متصل به طبقه فوقانی و راه دسترسی آن از طبقه مزبور است و فاقد نصب تأسیسات از قبیل کولر یا لوله بخاری و غیره می‌باشد و سایر مکالکین آپارتمان‌ها هم به آن دسترسی ندارند، به طبقه متصل که راه دسترسی به آن دارد اختصاص داد. این حق باید در اسناد زیر مرقوم گردد:
- در قسمت مشاعات صورت مجلس تفکیکی
- در سند انتقال
- در سند مالکیت طبقه مزبور
با قید اینکه مالک طبقه متصل به تراس حق احداث بنا و تغییر وضعیت را ندارد.
دستور العمل تفکیک آپارتمان در مورد بالکن
طبق دستورالعمل تفکیک آپارتمان، حدود بالکن مسقف که جزء واحد اختصاصی است، می‌بایست داخل محدوده آپارتمان تعریف و مساحت آن ذکر گردد. حدود بالکن مسقف در شمار قسمت‌های اختصاصی است؛ از این رو، باید مساحت آن در داخل حدود آپارتمان تعریف و آورده شود.
دستورالعمل تفکیک آپارتمان در مورد میان طبقه تجاری
میان طبقه، طبقه ای است که در طبقه اصلی ایجاد می شود. به عبارت دیگر، طبقه ای است که تراز کف آن بین طبقات اصلی به گونه ای قرار دارد که از فضای زیر آن قابل دسترسی است و مساحت آن، کمتر از مساحت فضای زیر آن است. مساحت میان طبقه، باید یک سوم مساحت طبقه زیرین آن باشد. یعنی اگر مساحت طبقه اصلی (طبقه زیرین) 90 متر مربع است، مساحت میان طبقه باید یک سوم 90، یعنی 30 متر مربع باشد. اگر مساحت میان طبقه بیشتر از 30 متر مربع شود، باید برای آن سند مجزا تهیه کنید.
به طور کلی، مساحت میان طبقه از یک سوم مساحت طبقه زیرین آن یا مقادیر تعیین شده در مقررات یا ضوابط اختصاصی بیشتر نباشد. در صورت عدم انطباق مشخصات آن با الزامات مذکور، جزء اتاق یا فضای مربوط به حساب نیامده و هر دو باید به عنوان فضاهایی مستقل تحت تصرف هایی درنظر گرفته شوند که با مجموعه الزامات آن تصرف انطباق دارند.
اگر میان طبقه شرایط زیر را داشته باشد، مساحتش جزء فضایی که در آن قرار دارد محسوب می‌شود و این نوع میان طبقه در احتساب تعداد طبقات مجاز بنا محسوب نمی‌شود.
- ابعاد میان طبقه به تنهایی با حدأقل الزام تعیین شده برای یک فضا با تصرف فضای مرتبط با آن منطبق باشد.
- سایر الزامات از جمله نورگیر، تهویه، بهداشت، گرمایش و سرمایش مناسب در آن رعایت شده باشد.
طبق بند 21 دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها، واحدهای تجاری که در فضای خود بالکن داخلی دارند، باید مساحت و موقعیت مکانی بالکن مذکور را در صورت مجلس تفکیکی، دفتر املاک و سند مالکیت ثبت و قید کنند. قسمت های متصل به آپارتمان هایی که اختصاص به آن آپارتمان دارد و با اختلاف سطح در محدوده آپارتمان دیگر قرار گرفته، حسب مورد جزء محدودۀ آپارتمان محسوب می‌گردد.
پارکینگ و انباری در دستورالعمل تفکیک آپارتمان
طبق بند 16 دستور العمل تفکیک آپارتمان، انباری و پارکینگ باید توأم با آپارتمان، مورد انتقال واقع شود و این امر باید در صورت مجلس تفکیکی تصریح شود. انتقال انباری و پارکینگ به تنهایی به افرادی غیر از مالکان مجموعه آپارتمان ها و نیز انتقال مشاعی پارکینگ به مالکین دو واحد یا بیشتر مجوزی ندارد. همچنین، انتقال دو واحد پارکینگ یا بیشتر به مالک یا مالکین یک آپارتمان (به طوری که مالک یا مالکین یک واحد آپارتمان دارای پارکینگ متعدد و واحد دیگر فاقد پارکینگ شود) صحیح نیست. دستورالعمل های مجزایی در مورد پارکینگ و انباری وجود دارد که در ادامه توضیح داده شده است.
دستورالعمل تفکیک آپارتمان در مورد پارکینگ
بر اساس دستور العمل تفکیک آپارتمان ها، تعداد پارکینگ ها و محل استقرار آن ها که به صورت مفروزی داخل ساختمان یا حیاط مشاعی می باشد، باید با رعایت گواهی پایان کار در روی نقشه مشخص و مساحت و حدود آن‌ها در صورت مجلس تفکیکی درج گردد. در مورد پارکینگ هایی که در یک امتداد و به دنبال هم واقع اند، می‌بایست حق عبور از یکدیگر ذکر گردد.
در صورتیکه پارکینگ مفروز در حیاط مشاعی واقع است، مساحت حیاط با کسر مساحت پارکینگ مفروزی محاسبه و در مشاعات ذکر شود.
چنانچه تعداد پارکینگ ها برابر با تعداد واحدهای تفکیک شده نباشد، تعداد واحدهای بدون پارکینگ را در صورت مجلس تفکیکی قید تا هنگام تنظیم شند انتقال مراتب به خریدار تفهیم و در سند انتقال قید گردد.
انباری در دستور العمل تفکیک آپارتمان
تعداد انباری های ساختمان و جمع مساحت آن ها باید مطابق گواهی پایان کار باشد. اختلاف مساحت انباری ها با یکدیگر، مانع از تفکیک نیست؛ مگر اینکه در گواهی پایان کار، مساحت هر انباری جداگانه قید شده باشد که در این صورت، باید مفاد گواهی پایان کار رعایت شود. انبار عمومی ساختمان، شامل این بند نمی شود؛ زیرا جزء مشترکات است.
تفکیک و افراز
در فرایند تفکیک آپارتمان خود ممکن است با واژه هایی مانند “تفکیک” و “اِفراز” مواجه شوید. از این رو، در اینجا تعریف و توضیح کوتاهی راجع به این دو اصطلاح ارائه شده است.
تفکیک اقدامی است که با وجود یک یا چند مالک، ملک به چند قطعه تقسیم می‌شود و ید مالکانه مالکان به همان وضعی است که از قبل بوده؛ یعنی مالکیت مالک یا مالکان از نظر کیفیت و کمیت تغییر نمی‌کند.
افراز یعنی مال مشاع بین شرکای آن تقسیم شود. افراز اقدامی است که به قصد تملک سهم اختصاصی به ازای سهم مشاعی صورت می‌گیرد. بعد از افراز، ید مالکانه هر مالک از بقیه ملک که به شرکا اختصاص یافته قطع می‌شود. افراز فقط در اموال غیر منقول (مثل ملک و زمین) کاربرد دارد.
تفکیک فقط تقسیم ملک است؛ اما افراز تقسیم ملک همراه با تعیین سهام مالکان مشاعی می‌باشد و قطعات افرازی نسبت به سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می‌یابد.
در تفکیک لازم نیست مال غیر منقول مشاع باشد اما لازمه افراز، مشاع بودن ملک است.
