طبق قانون زیر پله آپارتمان ها، در 99 درصد مواقع، زیر پله جزء مشاعات ساختمان محسوب میشود. در این صورت، متعلق به واحد خاصی نیست و هیچ کس حق تغییر کاربری زیرپله و تبدیل آن به انباری و اتاقک سرایداری را ندارد. همچنین، تصرف شخصی و قرار دادن وسایل شخصی مثل دوچرخه یا جاکفشی در زیرپله ممنوع است. طبق قانون زیر پله، کسی حق ندارد بدون اجازه کتبی تمام مالکین یا اعضای آپارتمان، وسایل شخصی خود را در آنجا انبار کند، مگر اینکه در سند رسمی ملک، مالکیت آن واحد قید شده باشد. به طور کلی، به دلایل ایمنی، معمولاً اجازه ساخت انباری در زیرپلهها داده نمیشود. اما اگر به هر دلیلی در این قسمت انباری ساخته شده باشد، مالکیت انباری زیر پله متعلق سرایدار است؛ مگر آنکه انباری برای یکی از واحدهای ساختمان ثبت سند شده باشد. سازمان آتشنشانی به ساختمانهایی که زیرپله آنها تبدیل به انباری مواد قابل اشتعال شده باشد، معمولاً تاییدیه ایمنی و پایانکار نمیدهد.
در ادامه، توضیحات کامل حقوقی، شرایط استثنا و بایدها و نبایدهای استفاده از فضای زیر پله را بر اساس «قانون تملک آپارتمانها» شرح داده ایم.
قوانین عمومی در مورد زیر پله آپارتمان
بنابر اصل کلی در رابطه با قانون زیر پله آپارتمان، زیر پله جزء مشاعات است.
طبق ماده ۲ قانون تملک آپارتمانها، هر قسمتی از ساختمان که در سند اختصاصی (سند مالکیت هر واحد) به عنوان ملک اختصاصی یک فرد ذکر نشده باشد، جزء مشاعات است.
از آنجا که راهپلهها (پلکان) طبق قانون جزء مشاعات هستند، فضای زیرین آنها (زیر پله) نیز به تبعیت از خود پله، جزء فضای عمومی و مشترک ساختمان محسوب میشود. این یعنی تمام مالکین ساختمان در آن سهم دارند و هیچکس نمیتواند به تنهایی آن را تصرف کند. در قانون تملک آپارتمانها و آيين نامه مربوطه، قسمتهای مشاعی و اختصاصی هر ساختمان مشخص شده است و در 99 درصد ساختمان ها، زيرپله طبقه اول جزء مشاعات ساختمان است. مگر اینکه در سند رسمی خلاف آن قید شده باشد.
برای اطمینان صد درصدی از این موضوع، باید به صورت مجلس تفکیکی یا اسناد تک برگ آپارتمان خود مراجعه کنید.
حالت معمول: در صورت مجلس تفکیکی، اگر زیر پله آپارتمان به عنوان “انباری” یا “تاسیسات” متعلق به یک واحد خاص (مثلاً واحد ۱) ثبت نشده باشد، قطعا مشاع است.
حالت استثنا: اگر سازنده ساختمان در زمان دریافت پایان کار و سند زدن، فضای زیر پله را به عنوان یک “انباری” مستقل تعریف کرده و آن را در سند یکی از واحدها (معمولاً واحد همکف) ثبت کرده باشد، آن فضا اختصاصی است و دیگر مشاع نیست. این حالت بسیار نادر است زیرا شهرداریها معمولاً به دلیل مسائل ایمنی و آتشنشانی، اجازه ساخت انباری در زیر پله را نمیدهند.
قانون زیر پله آپارتمان (اگر مشاع باشد)
اگر مشخص شد که زیر پله مشاع است (که در ۹۹٪ مواقع چنین است)، قوانین زیر بر آن حاکم است:
- ممنوعیت تصرف شخصی.
- ممنوعیت قرار دادن وسایل شخصی.
- ممنوعیت تغییر کاربری.
1- ممنوعیت تصرف شخصی
بر اساس قانون زیر پله آپارتمان ها و ساختمان ها، هیچیک از ساکنان آپارتمان -حتی مدیر ساختمان یا ساکن طبقه همکف- حق ندارد با گذاشتن درب، قفل زدن، یا دیوارکشی، زیر پله را مسدود کند و آن را به انباری شخصی تبدیل کند.
2- ممنوعیت قرار دادن وسایل
گذاشتن وسایل شخصی مانند دوچرخه، کالسکه، کمد، کفش و جاکفشی در زیر پله، اگر مزاحم تردد دیگران باشد یا نمای ساختمان را زشت کند، ممنوع است. حتی اگر مزاحم نباشد، چون فضای مشاع است، نیاز به رضایت همه دارد.
3- تغییر کاربری
هرگونه تغییر در زیر پله (مثلاً تبدیل آن به اتاقک سرایداری یا محل نگهداری وسایل نظافت) نیازمند دریافت مجوز از شهرداری و رضایت ۱۰۰ درصدی تمام مالکین است. تصمیم اکثریت (مثلاً رای مدیر و چند همسایه) کافی نیست؛ چون بحث تغییر در مالکیت مشاع است. توجه داشته باشید، اگر زیرپله ساختمان شما، از استحکام سازه ای مناسب برخوردار نباشد، تغییر کاربری آن میتواند منجر به خطرات جدی برای ساکنان ساختمان شود. به عنوان مثال، استفاده از زیرپله به عنوان محل پارک خودرو یا موتور سیکلت، در صورت نشت بنزین و جرقه، انفجار در زیر “شاهتیر” اصلی پله رخ میدهد که میتواند منجر به تخریب راه پله و حبس شدن ساکنین شود. به همین دلیل است که قانون زیر پله آپارتمان، پارک اتومبیل در فضای زیر پله را ممنوع اعلام کرده است.
ساختمان هایی که اقدام به تغییر در کاربری زیرپله خود کرده اند، ملزم به دریافت گواهی عدم خلاف خواهند شد. همچنین لازم است گواهی پایان کار مجدد برای ساختمان خود تهیه کنند. توجه داشته باشید که اگر ساخت انباری در زیر راه پله برای ساختمان شما تخلف محسوب شود، شهرداری به شما برگه مفاصا حساب نخواهد داد.
اجاره یا فروش زیرپله!
سؤال دیگری که ممکن است پیرامون قانون زیر پله در آپاتمان ها مطرح شود، این است که آیا میتوان زیر پله را اجاره داد یا فروخت؟
به هیچ عنوان نمیتوان زیر پله را فروخت و اجاره داد؛ زیرا مشاعات قابل انتقال و فروش به غیر نیستند.
امکان اجازه دادن برای استفاده اختصاصی با توافق همه ساکنان آپارتمان وجود دارد. مثلاً اگر همه ساکنین ساختمان به صورت کتبی توافق کنند، میتوانید اجازه دهید که یکی از واحدها (مثلاً واحدی که دوچرخه دارد) از آن فضا برای پارک کردن دوچرخه استفاده کند. این توافق به معنای مالکیت آن فرد نیست و قابل لغو است میباشد.
برخورد قانونی با متخلف
اگر یک یا تعدادی از همسایگان شما، بدون رضایت دیگران، فضای زیر پله تصرف کرده است (مثلاً دور آن را تیغه کشیده یا قفل زده است) و قانون زیر پله آپارتمان را نفی کردند، شما مجاز هستید مراحل زیر را طی کنید.
- تذکر شفاهی: در مرحلۀ اول به شخص یا اشخاص خاطی تذکر دهید. این تذکر توسط مدیر ساختمان و به صورت شفاهی بیان شود.
- اظهار نامه قضایی: چنانچه تذکر شفاهی کارساز نشد، یک اظهار نامه تنظیم کنید. این اظهار نامه را از طریق دفاتر خدمات الکترونیک برای مخاظب یا مخاطبین که زیر پله را تصرف کرده اند، ارسال نمایید. به این ترتیب، شما به عنوان اعضای آپارتمان، به افراد خاطی یک اخطار رسمی داده اید.
- شکایت: چنانچه ساکنان خاطی آپارتمان، با دریافت پیام اظهار نامه قضایی نیز اقدام به برطرف کردن تخطی خود ننمودند، میتوانید شکایت کنید. طرح دعوی “رفع تصرف عدوانی” یا “ممانعت از حق” در شورای حل اختلاف محل است. دادگاه حکم به تخریب ساخت و ساز غیر مجاز و تخلیه فضا خواهد داد.
قانون انباریِ واقع در زیر پله آپارتمان
در برخی آپارتمان ها و ساختمان ها، سازنده ساختمان در زمان ساخت، در قسمت زیر پله، یک انباری ایجاد کرده است. حال ببینیم انباری که در زیرپله ساخته شده است، برای ساکنان آن ساختمان یا آپارتمان چه حکمی دارد؟
طبق ماده ۵۵ قانون تملک آپارتمانها:
«انباری واقع در زیرپله و زیرزمین، محل قرار دادن وسایل سرایدار است. بنابراین، هیچ یک از همسایگان یا اعضای آپارتمان، مجاز نیستند از این فضا (انباری موجود در زیر پله) استفاده اختصاصی داشته باشند.
سؤالات متداول پیرامون قانون زیر پله آپارتمان
- آیا زیر پله جزء مشاعات است؟ بله؛ در اغلب موارد زیر پله جزء مشاعات است.
- زیر پله مال کدام واحد است؟ در 99 درصد موارد زیر پله مشاع است و مالکیت مطلق برای هیچ یک از اعضای آپارتمان ندارد. مگر اینکه در سند یکی از اعضای ساختمان ذکر شده باشد که “انباری زیر پله” متعلق به واحد x (نام واحد) است.
- بر اساس قانون زیر پله آپارتمان، مالکیت انباری زیر پله متعلق به چه کسی است؟ متعلق به سرایدار ساختمان است. مگر اینکه در سند یکی از اعضای ساختمان، این انباری به طور قانونی برای او ثبت شده باشد.
- برای اطمینان از اینکه انباری موجود در زیر پله متعلق به یکی از واحدهای ساختمان است یا خیر، چکار کنم؟ این مورد در صورت مجلس تفکیکی آپارتمان درج می گردد. بنابراین، لازم است صورت مجلس تفکیکی آپارتمان مربوطه را چک کنید.
- آیا هر آپارتمانی میتواند قوانین خاصی برای زیر پله ساختمان خود وضع کند و داشته باشد؟ بله. اما توجه داشته باشید که این قوانین باید آگاهانه و اصولی باشد. به عنوان مثال، از پارک کردن خودرو و بارگذاری بیش از حد در فضای زیرپله پرهیز کنید. زیرا اگر زیر پله روی فونداسیون طراحی نشده باشد، وجود وسایل سنگین میتواند باعث نشست کف یا ایجاد رطوبت و آسیب به پایههای راهپله شود.
جهت اطلاع از قوانین قسمت های اختصاصی و اشتراکی آپارتمان ها، نگاهی بر دستور العمل تفکیک آپارتمان ها بیندازید.
انباری زیر راه پله متعلق به چه کسی است؟
