مجری ذیصلاح ساختمان کیست و چه تعهدات و اختیاراتی دارد؟

مجری ذیصلاح ساختمان به کسی گفته می‌شود که دارای پروانه اشتغال از سوی وزارت مسکن و شهرسازی است و در ساخت و سازهای شهری، مسئول اجرای ساخت ساختمان است. این شخص باید ساخت و ساز خود را بر اساس مقررات ملي ساختمان، ضوابط و مقررات شهرسازی، محتوای پروانه ساختمان و نقشه ‌های مصوب مرجع صدور پروانه انجام دهد. از وظایف و تعهدات مجری ساختمان این است که نیروی انسانی ماهر و مورد نیاز کارگاه را تأمین کند و برنامه زمانبندی کارهای اجرایی را به اطلاع ناظر برساند . او این اختیار را دارد که پس از دریافت پیش پرداخت کار ساخت و ساز را آغاز کند. اگر مجری ساختمان به تذکرات ناظر توجه نکند، مالک این اختیار را دارد که قرارداد خود را با او فسخ کند. تسویه حساب با مجری ذیصلاح نیز باید بعد از تحویل کار ساختمان و برچیدن کارگاه انجام شود.

مجری ذیصلاح ساختمان کیست؟

در ساخت و سازهای شهری، یعنی پروژه های نوع ساختمانی که در داخل حریم شهرها و روستاها اجرا می‌شوند، پروژه ها سه عاملی هستند. یعنی در این پروژه ها، مالک پروژه (صاحب کار)، مهندس ناظر و مجری ساختمان سه عامل اصلی در پیش برد ساخت پروژه ساختمانی محسوب می‌شوند. در این میان، مجری ذیصلاح ساختمان شخصی است که در زمینه اجرای ساختمان، دارای پروانه اشتغال به کار از وزارت مسکن و شهرسازی است و بر اساس قررادادهایی که با مالکان (صاحبان کار) می‌بندد، اجرای عملیات ساختمانی را بر عهده می‌گیرد. او باید ساخت و ساز ساختمان را بر اساس نقشه‌های مصوب و کلیۀ مدارک منضم به قرارداد انجام دهد.

مجری ذیصلاح به طور مستقیم با صاحب کار (مالک پروژه) و مهندس ناظر ساختمان (ناظر حقیقی / ناظر حقوقی) مرتبط است و در قبال آن‌ها مسئولیت‌هایی دارد. در ادامه، در رابطه با تعهدات (وظایف) مجری ساختمان و اختیارات او در قبال صاحب کار اطلاعات مفیدی ارائه شده است. همچنین، در مورد فسخ قرارداد و تمدید قرارداد او با صاحب کار (مالک ساختمان) توضیحات جامع بیان شده است.

تعهدات مجری ذیصلاح ساختمان

مجری باید قبل از بستن قرارداد با صاحب کار، از محل اجرای ساختمان بازدید کند و از وضعیت آب و هوایی محل ساختمان، موقعیت ساختمان و امکان اجرای کار در فصل‌های مختلف سال آگاهی کامل کسب کند. همچنین لازم است تمام اسناد و مدارک و نقشه های مربوط به ساختمان را بررسی کند. مجری می‌بایست از امکانات نیروی انسانی ماهر، تجهیزات و ماشین آلات و انواع مصالح روز در بازار کار، آگاهی کامل داشته باشد.

یکی از وظایف مجری ذیصلاح ساختمان بررسی نقشه ها جهت مطابقت نقشه ها با اجرای ساختمان است. چنانچه در این مورد عدم تطابق وجود داشته باشد، مجری موظف است مغایرت ها را به مهندس طراح، مهندس ناظر و صاحب کار اعلام نماید.

سایر تعهداتی که مجری ساختمان ملزم به رعایت و اجرای آن ها است، در ادامه شمرده شده است.

1. تأییدیه های لازم را از مهندس ناظر در چهارچوب ضوابط مربوط أخذ کند.
2. تجهیز کارگاه ساختمان، توسط مجری یا زیر نظر او انجام شود.
3. تقدم و تأخر منطقی بین اقلام کار را تعیین کند.
4. نیروی انسانی ماهر و مورد نیاز کارگاه را تأمین و یا تأیید کند و تا زمانی که مقررات دولتی اجازه نمی‌دهد، از به کارگیری کارگران خارجی خودداری یا جلوگیری کند.
5. حسب نوع و مفاد قرارداد، ماشین آلات، ابزار و مصالح استاندارد و تجهیزات لازم را فراهم نماید.
6. مجری ساختمان می بایست در صورت نیاز، بین پیمانکاران هماهنگی لازم را ایجاد نماید.
7. به کار بردن مصالح نامرغوب را گوشزد کند و مانع از استفاده آن شود.
8. عملکرد مناسب و نامناسب نیروهای انسانی کارگاه را زیر نظر داشته باشد.
9. نظرات ناظر و نظرات صاحب کار را با رعایت مفاد قرارداد و شرایط عمومی قرارداد بپذیرد. به این شرط که به اصول فنی کار لطمه نخورد و ناظر نیز به صورت کتبی تأیید کند.
10. مسئولیت حفاظت از کارگاه و تأسیسات زیربنایی بر عهدۀ مجری ساختمان است؛ همچنین مسئولیت لوازم و مصالح موجود در کارگاه بر عهدۀ اوست و اگر به هریک از این ها، صدمه و خسارتی وارد شود، موظف به رفع نقص و یا جبران خسارت می‌باشد.

اختیارات مجری ذیصلاح ساختمان

• مجری این اختیار را داد که شروع کار را به دریافت پیش پرداخت موکول نماید.
• اگر پرداخت هر یک از قسط های مبلغ قرارداد توسط صاحب کر به تأخیر افتد، مجری می‌تواند آن مبلغ و معادل درصدی از تأخیرات مربوط به پرداخت حق الزحمه خود را که در شرایط خصوصی تعیین می‌شود، در طول مدت توقف از صاحب کار مطالبه نماید.
• در مواردی که مجری، اجرای بخشی از کار بر اساس نقشه ها را به مصلحت نداند، می‌تواند مراتب را به طور کتبی به ناظر هماهنگ کننده و طراح برساند. سپس تا زمان دریافت پاسخ از سوی ناظر و طراح، این امکان را دارد که بخشی از کار را متوقف نماید. با توجه به اینکه از تاریخ ابلاغ تا زمان دریافت پاسخ، نباید بیش از یک هفته طول بکشد.

نحوه پرداخت مطالبات مجری ذیصلاح ساختمان

صاحب کار موظف است حسب نوع قرارداد، پس از دریافت صورت وضعیت یا صورت حساب ها، در زمان‌های تعیین شده و طبق شرایط مندرج در شرایط خصوصی قرارداد، به پرداخت مطالبات مجری اقدام نماید.

در صورت وجود اشکال یا ابهام و یا اختلاف نظر در صورت هزینه‌ها، پس از تأیید کیفی کارهای اجرایی توسط مهندس یا مهندسان ناظر، حدأقل 70 درصد آن پرداخت و در مورد باقی مانده، چنانچه نظر اصلاحی مهندس ناظر برای طرفین کفایت نکند، طبق مادۀ 26 این شرایط عمومی عمل خواهد شد.

تضمین مبلغ پیش دریافت

به منظور تضمین انجام تعهدات قرار داد و همچنین تضمین مبلغ پیش دریافت، صاحب کار می تواند بر اساس مندرج در قرارداد خصوصی، از مجری ساختمان تضمین لازم را دریافت نماید. اگر صاحب کار از مجری تضمین دریافت کرده باشد، باید پس از انجام تعهداتِ تضمین یا تضمین های مأخوذه را مسترد دارد.

تسویه حساب صاحب کار با مجری ساختمان

تسویه حساب با مجری باید بعد از تحویل کار ساختمان و برچیدن کارگاه انجام می شود.

مجری ذیصلاح و صاحب کار می‌توانند با هم توافق کننده که تحویل کار مرحله به مرحله صورت گیرد. این توافق باید به تأیید ناظر هماهنگ کننده برسد.

پس از تحویل کار و تنظیم صورت جلسه تحویل، باید کارگاه ساختمان حدأکثر طی دو هفته برچیده شود.

حدأکثر طی 15 روز بعد از تنظیم صورتجلسه تحویل موقت کار و رفع نواقص و تأیید آن از سوی ناظر و ناظر هماهنگ کننده، با توجه به نوع قرارداد، طرفین قرارداد موظف هستند در مورد دورۀ تضمین پس از تحویل موقت، مراتب مربوط به تحویل قطعی کار و تسویه حساب و پایان قرارداد را صورتجلسه نماید.

فسخ قرارداد مجری ذیصلاح با صاحب کار

یکی از شرایطی که مجری ساختمان را مجاز به قطع همکاری و فسخ قرارداد با صاحب کار می‌کند، به تأخیر انداختن اجرای پروژه از سوی صاحب کار است. ممکن است صاحب کار، حتی بدون کوتاهی مجری، اجرای پروژه را به اندازۀ بیش از 15 درصد مدت مندرج در قرارداد به تأخیر بیندازد. در این صورت، مجری می‌تواند با تأیید ناظر هماهنگ کننده، موضوع این تعلیق را کتباً به سازمان استان و مرجع صدور پروانه ساختمان اعلام کند. سازمان استان با توجه به مفاد قرارداد بین مجری ذیصلاح و صاحب کار، در خصوص ادامه کار یا فسخ قرارداد و یا اجازۀ اجرای پروژۀ دیگر به مجری تصمیم می‌گیرد. مجری و صاحب کار موظف هستند طبق تصمیم سازمان استان عمل کنند.

سایر شرایط فسخ قرار از سوی مجری ساختمان، شامل موارد زیر است.

• تأخیر صاحب کار (مالک) در تحویل محل کار بیش از 2 ماه حسب مورد از تاریخ امضای قرارداد یا از تاریخ ابلاغ یا اخطار مراجع ذیصلاح قانونی.
• تأخیر صاحب کار در تحویل مجوزهای قانونی لازم یا رفع موانع قانونی بیش از 2 ماه حسب مورد از تاریخ امضای قرارداد یا از تاریخ ابلاغ یا اخطار مراجع ذیصلاح قانونی.
• تأخیر صاحب کار در پرداخت حق الزحمه و مطالبات مجری با توجه به نوع قرارداد و شرایط خاص آن بیش از 45 روز.
• تأخیر صاحب کار (به مدت بیش از یک ماه) در تحویل مصالح ساختمانی و سایر وسایلی که تأمین آن به عهدۀ صاحب کار است.
• تأخیر صاحب کار در پرداخت حق الزحمه و مطالبات مجری بیش از 45 روز.
• عدم حضور مهندس ناظر (به هر دلیل) در کارگاه بیش از 15 روز متوالی.
• حذف یا افزایش بیش از 20 درصد مبلغ کار و عدم حصول توافق با صاحب کار در مورد نحوه ادامه قرارداد.
• اگر اجرای کار از سوی صاحب کار بیش از 3 ماه به حالت تعلیق باقی بماند، مجری ساختمان می تواند قرارداد خود را با صاحب کار فسخ نماید.

فسخ قرارداد صاحب کار با مجری

شرایطی هم وجود دارد که در آن شرایط، صاحب کار حق فسخ قرارداد با مجری را دارد؛ این شرایط به قرار زیر است:

• مجری ساختمان ورشکسته شود و یا شرکت او منحل گردد.
• او قرارداد خود را به شخص دیگری واگذار نماید.
• صاحب کار به دلیل مشکلات تخصصی، نتواند ادامه کار دهد.
• مجری به تعهدات خود عمل نکند.
• مجری ذیصلاح ساختمان به تذکرات ناظر توجه ننماید.
• او علی رغم دریافت به موقعِ مبالغ موضوع قرارداد، در انجام وظایف خود، بیش از یک دهم مدت قرارداد تأخیر غیر موجه داشته باشد و یا بدون عذر موجه کارگاه را تعطیل کند.

تمدید قرارد همکاری مجری ذیصلاح و صاحب کار

اگر اجرای ساختمان به زمانی بیش از زمان تعیین شده در قرارداد نیاز داشته باشد، مجری موظف است سه ماه قبل از اتمام مدت قرارداد، این موضوع را به مالک ساختمان اعلام کند. در این صورت، قرارداد مجری با صاحب کار با رضایت هر دو طرف، قابل تمدید است. در صورت تمدید یا عدم تمدید قرارداد، مجری موظف است نتیجۀ ادامه یا پایان همکاری خود را همراه با گزارش وضعیت کار به صاحب کار، مرجع صدور پروانه ساختمان و سازمان استان اعلام نماید.

سؤالات متداول پیرامون وظایف مجری ساختمان

1. آیا مجری مجاز است قرار دادی که با یک صاحب کار و برای یک ساختمان مشخص بسته است، به یک مجری دیگر واگذار کند؟ خیر.
2. هزینه بیمه ساختمان و وسایل متعلق به صاحب کار، بر عهده چه کسی است؟ بر عهدۀ صاحب کار است و اگر صاحب کار موارد مذکور را بیمه نکند، در صورت بروز آتش سوزی و حوادث قهری، مسئولیت و جبران خسارت بر عهدۀ صاحب کار خواهد بود.
3. آیا مجری ذیصلاح این حق را دارد که شروع کار خود را به زمان بعد از دریافت پیش پرداخت موکول کند؟ بله.
4. آیا مجری این حق را دارد که اجرای بخشی از ساختمان در حال اجرا را متوقف کند؟ بله؛ چنانچه او، اجرای بخشی از کار را بر اساس نقشه ها به مصلحت نداند، می‌تواند مورد را به طور کتبی به ناظر هماهنگ کننده و طراح ساختمان برساند. سپس، تا وصول پاسخ از سوی آن ها، اجرای کار در بخش مربوطه را متوقف نماید.
5. در زمان ساخت ساختمان، حدأکثر زمان مجاز برای توقف کار توسط مجری ساختمان چقدر است؟ یک هفته.
6. چنانچه صاحب کار، اجرای ساختمان را تعلیق کند، مسئولیت های ناشی از حفاظت و حراست تأسیسات و تجهیزات ساختمان بر عهدۀ چه کسی خواهد بود؟ بر عهدۀ مجری. او موظف است مسئولیت های ناشی از موارد مذکور را به نحو مطلوب انجام دهد.
7. آیا مجری مجاز است نظارت ساختمانی را که مجری آن است نیز عهده دار شود؟ خیر.