ناظر حقوقی ساختمان و ظرفیت اشتغال آن ها
حدود صلاحیت و ظرفیت اشتغال ناظر حقوقی، توسط وزارت مسکن و شهرسازی تعیین می‌شود. ناظران حقوقی در واقع مجموعه‌ای از مهندسان عمران، معماری، برق، مکانیک و نقشه بردار هستند که تشکیل شرکت داده‌اند. پروژه‌هایی که توسط این مجموعه ها نظارت می‌شود، پروژه های غیردولتی است. ناظران حقوقی نمی‌توانند مجری باشند و انجام توأمان کار نظارت و مجری، برای آن‌ها تخلف محسوب می‌شود. حدود صلاحیت و ظرفیت اشتغال هر ناظر حقوقی ساختمان، به مدت یک سال اعتبار دارد. در زمان تمدید اعتبار، ناظر به لحاظ صلاحیت و تعیین ظرفیت جدید توسط وزارت مسکن و شهرسازی ارزیابی خواهد شد.
کار نظارت ساخت و ساز ساختمان‌ها، مجتمع‌ها و مجموعه‌های ساختمانی که بودجۀ آن از محل بودجۀ عمومی دولت نیست، توسط ناظران حقوقی صورت می‌گیرد. ناظران حقوقی عبارتند از:
تشکیل دهندگان شرکت‌ها، دفاتر و تعاونی‌ها مهندسان عمران، معماری، تأسیسات برقی و مکانیکی و نقشه بردار هستند. این نهادهای عمومی غیر دولتی می‌بایست سابقه نظارت ساختمان داشته باشند. برای ناظران حقوقی شرایط احراز صلاحیت و ظرفیت اشتغال تعیین می‌شود. این موضوع در ادامه شرح داده شده است.
همانطور که در بالا بیان شد، مهندسان ناظر حقوقی ساختمان‌ها، به صورت یک مجموعه و شرکت فعالیت دارند. اگر قصد راه اندازی چنین شرکتی را دارید، نکات زیر را در نظر داشته باشید.
حدود صلاحیت ناظران حقوقی برای انجام خدمات نظارت ساختمان در رشته های هفتگانه ساختمان با توجه به صلاحیت اشخاص حقیقی آن و با رعایت بندهای زیر در هر رشته و در پایه های سه، دو، یک و ارشد برای مهندسان رشته های معماری، عمران، تأسیسات برقی و تأسیسات مکانیکی بر حسب جدول شماره 13 مبحث دوم مقررات ملی ساختمان تعیین می شود.
حدود صلاحیت یک مهندس ناظر حقوقی در رشته‌های شهرسازی، نقشه برداری و ترافیک به شرح شیوه نامه مصوب وزارت مسکن و شهرسازی می‌باشد.
چنانچه در هر رشته از رشته های ساختمان، تعداد اعضای هیئت مدیره شرکت یا مدیران واحد فنی، بیش از یک نفر در آن رشته باشد، صلاحیت شخص حقوقی بر اساس پایه دارنده بالاترین درجۀ پروانۀ اشتغال در آن رشته تعیین می‌شود.
حدود صلاحیت ناظران حقوقی در مورد ساختمان‌های ویژه و مجموعه‌های ساختمانی به صورت زیر است:
وزارت مسکن و شهرسازی تعیین کنندۀ حدود صلاحیت و ظرفیت اشتغال ناظران حقوقی است. صلاحیت و ظرفیت اشتغال این مهندسان در پروانه اشتغال آن‌ها درج می‌گردد و دارای مدت اعتبار است. پس از پایان مدت اعتبار پروانه اشتغال، جهت تمدید پروانه باید به وزارت مسکن و شهرسازی مراجعه کنند. در زمان تمدید پروانه اشتغال، ناظران حقوقی به لحاظ صلاحیت و تعیین ظرفیت جدید، مورد ارزیابی قرار می‌گیرند.
ظرفیت اشتغال ناظر حقوقی که فقط در بخش نظارت ساختمان فعالیت دارد، طی یک دوره که از شروع ساخت ساختمان تا پایان ساخت، ارسال گزارش پایان کار ساختمان و تأیید آن توسط مدیرعامل شخص حقوقی باشد، بر اساس جدول زیر است.
ظرفیت اشتغال و تعداد کار ناظران حقوقی ساختمان در هر استان می‌تواند حدأکثر تا 20 درصد افزایش یا کاهش یابد. این افزایش یا کاهش 20 درصدی، به پیشنهاد هیئت مدیره سازمان استان و تصویب هیئت سه نفره و بسته به شرایط زیر تعیین می‌شود:
ظرفیت اشتغال و تعداد کار ناظران حقوقی که خارج از کارهای ساختمانی، شاغل تمام وقت نباشند، حدأکثر تا 50 درصد افزایش می‌یابد. به این شرط که:
برخی ناظران حقوقی، صلاحیت طراحی ساختمان دارند. این صلاحیت توسط وزارت مسکن و شهرسازی تأیید می‌شود. اگر این دسته از ناظران بخواهند بخشی از خدمات مهندسی خود را در زمینه طراحی ارائه دهند، لازم است:
ناظر حقوقی که کار نظارت خود را در مناطق محروم انجام دهند، تا 50 درصد زیربنا و تعداد این نوع کارها جزء ظرفیت اشتغال برایش منظور خواهد شد. این افزایش ظرفیت، در مورد کار در مناطقی که به تعداد کافی مهندس ناظر ندارد نیز صدق می‌کند.
ناظر حقیقی مجاز است با ناظران حقوقی همکاری داشته باشد. گاه حالتی پیش می‌آید که ناظر حقیقی از ادامه کار با ناظران حقوقی منصرف می‌شود. همچنین ممکن است ناظر حقوقی با رعایت ضوابط و مقررات قانونی، از ادامۀ همکاری با ناظر حقیقی انصراف دهد. در چنین شرایطی، ناظر حقوقی مکلف است حدأکثر طی پنج روز مراتب را به طور همزمان و به صورت کتبی به نهادهای زیر اعلام کند:
همچنین مکلف است ناظر یا ناظران حقیقی با همان صلاحیت و ظرفیت اشتغال مهندسانی که استعفا داده بودند، به وزارت مسکن و شهرسازی معرفی نماید تا پروانه اشتغالش تعویض گردد. این کار می بایست طی 10 روز پس از اعلام انصراف مهندسان حقیقی صورت گیرد. در این حالت، ادامه کار ناظرانی که استعفا داده بودند، به لحاظ تعیین میزان ظرفیت اشتغال، به موجب نظام نامه ای خواهد بود که توسط سازمان، تصویب و ابلاغ گردد.
در نظارت ساختمان‌ها، مجتمع ها یا مجموعه های ساختمانی که استفاده مجری ساختمان الزامی است، ناظران حقوقی مکلف هستند نسبت به اجرای پروژه توسط مجری اطمینان حاصل نمایند. شروع هر گونه عملیات اجرایی که مشمول شیوه نامه مجریان ساختمان شود، منوط به داشتن مجری است. صاحب کار نیز موظف است مجری را به ناظران حقوقی معرفی کند. پروانه ساختمان و مجوز شروع عملیات ساختمانی باید دارای امضای مدیر عامل ناظر حقوقی ساختمان و مجری باشد.
انصراف شاغلان ناظر حقوقی به دو شرط قابل پذیرش است:
ممکن است به دلایلی مانند پایان یافتن مدت قرارداد، فسخ قرارداد، ابطال قرارداد، یا سلب صلاحیت و یا هر دلیل قانونی دیگر، ادامه کار ناظر حقوقی غیر ممکن شود. در این صورت، عملیات ساختمانی متوقف خواهد شد و شروع مجدد آن منوط به ناظر جدید خواهد بود. در این موارد، مرجع صدور پروانه ساختمان موظف است تا معرفی ناظر جدید، از ادامه کار جلوگیری به عمل آورد. همچنین، ارائه خدمات نظارت ساختمان توسط این ناظران زیر ممنوع است و تخلف محسوب می‌شود:
ممکن است اجرای یک پروژۀ ساختمانی نسبت به مدت مندرج در قرار داد، بیش از 15 درصد به تأخیر افتد. اگر این تأخیر ناشی از کم کاری ناظر حقوقی نباشد، تا تعیین تکلیف کار، ناظر مجاز است برای نظارت پروژه دیگر اقدام نماید. به شرط آنکه عدم کم کاری، به تأیید سازمان استان برسد. ناظر در زمان انتخاب پروژۀ ساختمانی، مجتمع یا مجموعه ساختمانی دیگر، می‌بایست حدود ظرفیت اشتغال که سازمان استان برایش تعیین کرده بوده را در نظر داشته باشد.
در حالت دیگر، گاه نظارت پروژه به دلایلی خارج از قصور ناظران حقوقی، نیاز به زمانی بیش از زمان اعلام شده در قرارداد دارد. در این صورت:
ممکن است در پایان مدت قرارداد، صاحب کار یا ناظران حقوقی از تمدید قرارداد خودداری کنند. اگر دلایل خودداری از تمدید قرارداد مورد تأیید سازمان استان قرار گیرد، ناظر حقوقی موظف است:
در این صورت:
ممکن است در حین کار نظارت ساختمان، اتفاقاتی رخ دهد که به موجب آن، ادامه کار ناظر غیرممکن شود. برخی از شرایطی که موجب سلب ادامه کار ناظر می‌شود عبارتند از:
اگر ادامۀ کار ناظر حقوقی غیرممکن شود، مرجع صدور پروانه ساختمان، عملیات ساختمانی را متوقف خواهد کرد. شروع مجدد کار ساخت و ساز منوط به وجود ناظر جدید خواهد بود.