حدود صلاحیت و ظرفیت اشتغال ناظر حقوقی، توسط وزارت مسکن و شهرسازی تعیین می‌شود. ناظران حقوقی در واقع مجموعه‌ای از مهندسان عمران، معماری، برق، مکانیک و نقشه بردار هستند که تشکیل شرکت داده‌اند. پروژه‌هایی که توسط این مجموعه ها نظارت می‌شود، پروژه های غیردولتی است. ناظران حقوقی نمی‌توانند مجری باشند و انجام توأمان کار نظارت و مجری، برای آن‌ها تخلف محسوب می‌شود. حدود صلاحیت و ظرفیت اشتغال هر ناظر حقوقی ساختمان، به مدت یک سال اعتبار دارد. در زمان تمدید اعتبار، ناظر به لحاظ صلاحیت و تعیین ظرفیت جدید توسط وزارت مسکن و شهرسازی ارزیابی خواهد شد.
تعریف ناظر حقوقی ساختمان
کار نظارت ساخت و ساز ساختمان‌ها، مجتمع‌ها و مجموعه‌های ساختمانی که بودجۀ آن از محل بودجۀ عمومی دولت نیست، توسط ناظران حقوقی صورت می‌گیرد. ناظران حقوقی عبارتند از:
- شرکت های خصوصی و وابسته به دولت
- تعاونی‌ها و دفاتر فنی مؤسسات
تشکیل دهندگان شرکت‌ها، دفاتر و تعاونی‌ها مهندسان عمران، معماری، تأسیسات برقی و مکانیکی و نقشه بردار هستند. این نهادهای عمومی غیر دولتی می‌بایست سابقه نظارت ساختمان داشته باشند. برای ناظران حقوقی شرایط احراز صلاحیت و ظرفیت اشتغال تعیین می‌شود. این موضوع در ادامه شرح داده شده است.
راه اندازی شرکت برای ناظران حقوقی
همانطور که در بالا بیان شد، مهندسان ناظر حقوقی ساختمان‌ها، به صورت یک مجموعه و شرکت فعالیت دارند. اگر قصد راه اندازی چنین شرکتی را دارید، نکات زیر را در نظر داشته باشید.
- شما می‌بایست شرکت خود را در ادارۀ ثبت شرکت ها و مالکیت صنعتی ثبت کرده باشید.
- تأسیس شرکت شما می بایست در روزنامه رسمی کشور آگهی شود.
- واحدهای سازمانی فنی تشکیلات مؤسسات و نهادهای عمومی غیردولتی، به تصویب مراجع صلاحیت دار رسیده باشد.
- در موضوع شرکت “انجام و عرضه خدمات نظارت ساختمان” درج شده باشد.
- شما به عنوان ناظر حقوقی، می‌بایست عضو سازمان استان باشید.
- حدأقل دو نفر از اعضای هیئت مدیره شرکت یا مدیران واحد فنی، باید پروانه اشتغال نظارت ساختمان داشته باشند. پروانه اشتغال، باید در رشته مورد درخواست تان باشد. این دو نفر جزء شاغلان تمام وقت فنی نباشند.
- مدیر عامل شرکت یا مسئول واحد فنی که پروانه حقوقی به نام او صادر می‌شود، باید پروانه اشتغال مهندسی نظارت ساختمان داشته باشد. همچنین جزء شاغلان تمام وقت فنی نباشد.
حدود صلاحیت ناظران حقوقی چقدر است؟
حدود صلاحیت ناظران حقوقی برای انجام خدمات نظارت ساختمان در رشته های هفتگانه ساختمان با توجه به صلاحیت اشخاص حقیقی آن و با رعایت بندهای زیر در هر رشته و در پایه های سه، دو، یک و ارشد برای مهندسان رشته های معماری، عمران، تأسیسات برقی و تأسیسات مکانیکی بر حسب جدول شماره 13 مبحث دوم مقررات ملی ساختمان تعیین می شود.
حدود صلاحیت یک مهندس ناظر حقوقی در رشته‌های شهرسازی، نقشه برداری و ترافیک به شرح شیوه نامه مصوب وزارت مسکن و شهرسازی می‌باشد.
چنانچه در هر رشته از رشته های ساختمان، تعداد اعضای هیئت مدیره شرکت یا مدیران واحد فنی، بیش از یک نفر در آن رشته باشد، صلاحیت شخص حقوقی بر اساس پایه دارنده بالاترین درجۀ پروانۀ اشتغال در آن رشته تعیین می‌شود.
حدود صلاحیت ناظران حقوقی در مورد ساختمان‌های ویژه و مجموعه‌های ساختمانی به صورت زیر است:
- این ناظران باید دارای صلاحیت رشته های هفتگانه ساختمان مندرج در قانون باشند.
- ناظر حقوقی از طریق همکاری با سایر ناظران حقوقی ساختمان، نسبت به تکمیل صلاحیت رشته‌های دیگر خود اقدام نمایند.
ظرفیت اشتغال ناظر حقوقی چقدر است؟
وزارت مسکن و شهرسازی تعیین کنندۀ حدود صلاحیت و ظرفیت اشتغال ناظران حقوقی است. صلاحیت و ظرفیت اشتغال این مهندسان در پروانه اشتغال آن‌ها درج می‌گردد و دارای مدت اعتبار است. پس از پایان مدت اعتبار پروانه اشتغال، جهت تمدید پروانه باید به وزارت مسکن و شهرسازی مراجعه کنند. در زمان تمدید پروانه اشتغال، ناظران حقوقی به لحاظ صلاحیت و تعیین ظرفیت جدید، مورد ارزیابی قرار می‌گیرند.
ظرفیت اشتغال ناظر حقوقی که فقط در بخش نظارت ساختمان فعالیت دارد، طی یک دوره که از شروع ساخت ساختمان تا پایان ساخت، ارسال گزارش پایان کار ساختمان و تأیید آن توسط مدیرعامل شخص حقوقی باشد، بر اساس جدول زیر است.
ظرفیت اشتغال و تعداد کار ناظران حقوقی ساختمان در هر استان می‌تواند حدأکثر تا 20 درصد افزایش یا کاهش یابد. این افزایش یا کاهش 20 درصدی، به پیشنهاد هیئت مدیره سازمان استان و تصویب هیئت سه نفره و بسته به شرایط زیر تعیین می‌شود:
- بر اساس شرایط هر استان.
- بر اساس تعداد دارندگان پروانه اشتغال.
ظرفیت اشتغال و تعداد کار ناظران حقوقی که خارج از کارهای ساختمانی، شاغل تمام وقت نباشند، حدأکثر تا 50 درصد افزایش می‌یابد. به این شرط که:
- مراتب مورد تأیید هیئت مدیره سازمان استان باشد.
- تعهد نمایند طی یک سال آینده شغل تمام وقت دیگری را تقبل نکنند.
برخی ناظران حقوقی، صلاحیت طراحی ساختمان دارند. این صلاحیت توسط وزارت مسکن و شهرسازی تأیید می‌شود. اگر این دسته از ناظران بخواهند بخشی از خدمات مهندسی خود را در زمینه طراحی ارائه دهند، لازم است:
- درخواست خود را به صورت کتبی به سازمان استان اعلام کنند.
- هر پروژۀ طراحی که دریافت می‌کنند، مشخصات ملکی آن ساختمان و زیربنای آن را به سازمان اعلام کنند.
- به ظرفیت اشتغالی که برای شان تعیین شده است توجه و آن را رعایت کنند.
ظرفیت اشتغال در مناطق محروم
ناظر حقوقی که کار نظارت خود را در مناطق محروم انجام دهند، تا 50 درصد زیربنا و تعداد این نوع کارها جزء ظرفیت اشتغال برایش منظور خواهد شد. این افزایش ظرفیت، در مورد کار در مناطقی که به تعداد کافی مهندس ناظر ندارد نیز صدق می‌کند.
همکاری ناظران حقیقی با حقوقی
ناظر حقیقی مجاز است با ناظران حقوقی همکاری داشته باشد. گاه حالتی پیش می‌آید که ناظر حقیقی از ادامه کار با ناظران حقوقی منصرف می‌شود. همچنین ممکن است ناظر حقوقی با رعایت ضوابط و مقررات قانونی، از ادامۀ همکاری با ناظر حقیقی انصراف دهد. در چنین شرایطی، ناظر حقوقی مکلف است حدأکثر طی پنج روز مراتب را به طور همزمان و به صورت کتبی به نهادهای زیر اعلام کند:
- وزرات مسکن و شهرسازی
- سازمان استان
- مرجع صدور پروانه
همچنین مکلف است ناظر یا ناظران حقیقی با همان صلاحیت و ظرفیت اشتغال مهندسانی که استعفا داده بودند، به وزارت مسکن و شهرسازی معرفی نماید تا پروانه اشتغالش تعویض گردد. این کار می بایست طی 10 روز پس از اعلام انصراف مهندسان حقیقی صورت گیرد. در این حالت، ادامه کار ناظرانی که استعفا داده بودند، به لحاظ تعیین میزان ظرفیت اشتغال، به موجب نظام نامه ای خواهد بود که توسط سازمان، تصویب و ابلاغ گردد.
همکاری ناظر حقوقی با مجری
در نظارت ساختمان‌ها، مجتمع ها یا مجموعه های ساختمانی که استفاده مجری ساختمان الزامی است، ناظران حقوقی مکلف هستند نسبت به اجرای پروژه توسط مجری اطمینان حاصل نمایند. شروع هر گونه عملیات اجرایی که مشمول شیوه نامه مجریان ساختمان شود، منوط به داشتن مجری است. صاحب کار نیز موظف است مجری را به ناظران حقوقی معرفی کند. پروانه ساختمان و مجوز شروع عملیات ساختمانی باید دارای امضای مدیر عامل ناظر حقوقی ساختمان و مجری باشد.
انصراف شاغلان ناظر حقوقی
انصراف شاغلان ناظر حقوقی به دو شرط قابل پذیرش است:
- همزمان با انصراف، یک ناظر حقوقی جایگزین او، با همان صلاحیت و ظرفیت، به وزارت مسکن و شهرسازی معرفی نماید.
- کار نظارت در دست اقدام آنان به پایان رسیده باشد.
ممکن است به دلایلی مانند پایان یافتن مدت قرارداد، فسخ قرارداد، ابطال قرارداد، یا سلب صلاحیت و یا هر دلیل قانونی دیگر، ادامه کار ناظر حقوقی غیر ممکن شود. در این صورت، عملیات ساختمانی متوقف خواهد شد و شروع مجدد آن منوط به ناظر جدید خواهد بود. در این موارد، مرجع صدور پروانه ساختمان موظف است تا معرفی ناظر جدید، از ادامه کار جلوگیری به عمل آورد. همچنین، ارائه خدمات نظارت ساختمان توسط این ناظران زیر ممنوع است و تخلف محسوب می‌شود:
- ناظر حقوقی که مسئول بررسی یا تأیید نقشه است.
- ناظری که امور مربوط به کنترل ساختمان را بر عهده دارد.
- نظارت کننده حقوقی که صدور پروانه همان پروژه ساختمانی را عهده دار بوده است.
طولانی شدن مدت زمان نظارت بر ساختمان
ممکن است اجرای یک پروژۀ ساختمانی نسبت به مدت مندرج در قرار داد، بیش از 15 درصد به تأخیر افتد. اگر این تأخیر ناشی از کم کاری ناظر حقوقی نباشد، تا تعیین تکلیف کار، ناظر مجاز است برای نظارت پروژه دیگر اقدام نماید. به شرط آنکه عدم کم کاری، به تأیید سازمان استان برسد. ناظر در زمان انتخاب پروژۀ ساختمانی، مجتمع یا مجموعه ساختمانی دیگر، می‌بایست حدود ظرفیت اشتغال که سازمان استان برایش تعیین کرده بوده را در نظر داشته باشد.
در حالت دیگر، گاه نظارت پروژه به دلایلی خارج از قصور ناظران حقوقی، نیاز به زمانی بیش از زمان اعلام شده در قرارداد دارد. در این صورت:
- ناظران حقوقی موظف هستند حدأکثر تا دو ماه مانده به پایان مدت قرارداد نظارت، موضوع را به صاحب کار، سازمان استان و مرجع صدور پروانه ساختمان اعلام نماید.
- ناظران می‌بایست از سازمان استان درخواست تمدید قراداد نظارت نمایند.
- سازمان استان پس از اعلام مراتب به صاحب کار و طی مراحل مربوط به امور مالی و اداری باقی مانده نظارت کار ساختمان، با ناظر حقوقی تمدید قرارداد می نماید.
ممکن است در پایان مدت قرارداد، صاحب کار یا ناظران حقوقی از تمدید قرارداد خودداری کنند. اگر دلایل خودداری از تمدید قرارداد مورد تأیید سازمان استان قرار گیرد، ناظر حقوقی موظف است:
- مراتب خاتمه کار خود را همراه با ارائۀ کارهای انجام شده به صاحب کار، سازمان استان و مرجع صدور پروانه ساختمان اعلام نماید.
- گزارش وضعیت کار در مقطع پایان مدت قرارداد را به صاحب کار، سازمان استان و مرجع صدور پروانه ساختمان ارائه دهد.
در این صورت:
- ناظر حقوقی مسئولیتی نسبت به کارهایی که بعد از اتمام قرارداد انجام می‌شود، نخواهند داشت.
- کار مورد بحث از ظرفیت اشتغال آنان خارج می‌شود.
- مسئولیت تمامی کارهایی که در مدت قرارداد انجام شده بود، بر عهدۀ ناظران حقوقی خواهد بود.
ادامه کار ناظر حقوقی چه وقت غیر ممکن می شود؟
ممکن است در حین کار نظارت ساختمان، اتفاقاتی رخ دهد که به موجب آن، ادامه کار ناظر غیرممکن شود. برخی از شرایطی که موجب سلب ادامه کار ناظر می‌شود عبارتند از:
- پایان یافتن مدت قرارداد
- فسخ قرارداد
- ابطال قرارداد
- سلب صلاحیت ناظر
اگر ادامۀ کار ناظر حقوقی غیرممکن شود، مرجع صدور پروانه ساختمان، عملیات ساختمانی را متوقف خواهد کرد. شروع مجدد کار ساخت و ساز منوط به وجود ناظر جدید خواهد بود.
